マンションの大規模修繕工事は契約先と契約方法によって、発注方式が3種類に分かれます。それぞれにメリットやデメリットがありますが、マンションにお住まいの方の要望が反映されるような発注方式を選ぶことをおすすめします。当社では、「設計監理方式」と「アドバイザー方式（プロポーザル方式）」の2つを採用し選択することができます。
3種の方式について
大規模修繕工事における一般的な発注方式は「責任施工方式」、「設計監理方式」、「アドバイザー方式（プロポーザル方式）」の3種類があります。それぞれの特徴やメリット、デメリットについてご紹介します。
- 責任施工方式
- 設計監理方式
- プロポーザル方式
特徴
施工会社またはマンション管理会社1社とのみ工事請負契約を結ぶ方式です。直接契約するため、劣化診断、修繕計画など管理・窓口が一本化され、管理組合側が工事状況などを把握しやすい、コンサルタント費用が発生しないというメリットがあります。
ただし、第三者のチェックがないため、手抜き工事による品質低下や適正な工事が行われたかといった判断が難しくなり、公正性・公平性が保ちにくいというデメリットが。工事施工時の監理がないため、管理組合での検査が必要であり、負担となる面もあります。
設計監理と工事請負を分けて、設計監理業務はコンサルティング会社と契約を結び、工事は工事施工会社と請負契約を結びます。コンサルタントが入ることで、管理組合の予算や要望に合わせた設計内容に調整することができ、適正な工事を行うための精査が可能になります。管理組合にとっては透明性が担保されるので、合意形成もしやすくなるというメリットがあります。
デメリットとしては工事費の他にコンサルタント費が発生することです。また、設計コンサルティング会社と施工会社が癒着したり、施工会社間で談合が行われたりという不適切なケースも少なくありません。
基本計画立案及び業者選定補助業務契約、工事監理契約の2つの契約をコンサルティング会社と結びます。施工会社決定後に工事請負契約を交わすため、コンサルティング会社と施工会社との癒着を防ぐことが可能です。
コンサルタントのアドバイスを受けながら基本計画書を決定するので、管理組合の要望が反映されやすくなり、予算管理が可能となります。施工会社の見積り比較がしやすく、施工会社の実力を理解するとともに高い品質を担保できることがメリットです。その分、マンション管理組合には設計、工事監理に能動的に関わる姿勢が求められます。
進行の流れ
- 理事会・総会で発意
- 建物調査診断者選任
- 建物診断
- アンケート ○
- 建物調査診断または
簡易調査診断 ○
(共用部・バルコニー等) - 工事の必要性時期の判断 ○
- 業者選定
- 施工会社打診(3社程度)○
- 現場説明会 ○
- 見積取得 ○
- 見積比較 ○
- ヒアリング ○
- 施工会社内定 ○
- 総会にて施工会社決定、契約
- 工事
- 工事説明会 ■
- 着工 ■
- 中間検査(社内検査) ■
- 足場解体前検査(社内検査) ■
- 竣工前検査(組合立会) ○■
- 竣工図書確認 ○■
- 竣工 ■
- 設計監理方式
-
- 理事会・総会で発意
- コンサルタント選任 ○
- 建物診断
- アンケート ○▲
- 調査診断 ▲
(共用部・バルコニー等)- 工事の必要性時期の判断 ○▲
- 設計
- 基本設計 ○▲
(工事時期・範囲・仕様の選定)- 数量積算 ▲
- 予算検討、資金計画 ○▲
- 調査診断報告会&設計説明会
- 本設計 ○▲
- 設計図書作成(仕様書・内訳書他) ▲
- 業者選定
- 見積参加条件決定 ○▲
- 見積参加者公募 ▲
- 比較表・採点表作成 ▲
- 一次選定6社程度 ○▲
- 見積参加企業現場説明会 ▲
- 現場調查 ▲
- 質疑応答対応 ▲
- 見積書提出受領 ○▲
- 二次選定 3社程度 ○▲
- ヒアリング ○▲
- 施工会社内定 ○
- 契約内容確認 ○▲
- 総会にて契約業車決定、契約
- 工事
- 総合工事計画打ち合わせ ▲■
- 工事説明会 ■
- 着工 ■
- 工事中監理業務 週1回+d ■
(工程・品質監理指導・検査等)- 定例打ち合わせ ○▲■
- 中間検査 ▲
(重点監理項目による検査)- 足場解体前検査 ○▲
(希望により組合立会)- 竣工前検査(組合立会) ○▲■
- アドバイザー方式
-
- 理事会・総会で発意
- コンサルタント選任 ○
- 建物診断
- アンケート ○▲
- 調査診断 ▲
(共用部・バルコニー等) - 工事の必要性時期の判断 ○▲
- 基本設計
- 基本計画検討(優先順位確認) ○▲
- 基本計画書作成 ▲
- 工事概要書作成 ▲
- 提案企画計画書作成要網書作成 ▲
※基本仕様・保証条件・
メンテナンス等書条件指定 - 調査診断報告会&設計説明会
- 業者選定
- 提案企画参加諸条件決定 ○▲
- 提案企画参加企業募集(3社程度) ▲
- 現場説明会・調査 ▲
- 質疑応答対応 ▲
- 提案企画書・見積書提出受領 ○▲
- 比較書・採点表等作成 ▲
- 提案内容等査定報告・検討 ○▲
- ヒアリング ○▲
- 施工会社内定 ○
- 工事内容詳細調整・契約内容調整 ○▲
- 工事管理者選定 ○
- 総会にて施工会社・工事管理者決定、契約
- 工事
- 総合工事計画打ち合わせ ▲■
- 工事説明会 ■
- 着工 ■
- 工事中監理業務 週1回+a ▲
(工程・品質監理指導・検査等) - 定例打ち合わせ ○▲■
- 中間檢查 ▲
(重点監理項目による検査) - 足場解体前検査 ○▲■
(希望により組合立会) - 竣工前検査(組合立会) ○▲
- 竣工図書確認 ○▲■
- 竣工 ■
- メンテナンス設計作成・実行 ○▲■
メリット・デメリット
メリット
- 相手が管理会社の場合、一本化で一任できる。
- 理事の負担が少ない。
デメリット
- 複数社から見積りを取得する場合、項目・仕様・数量に統一がないため、比穀が非常に困難である。
- 見積り段階で各社で伽義を決定するため、管理組合の要望は反映されにくい。
- 工事範囲や仕様が適切かどうか判断が難しい。
- 品質の確保工事が適切に行われたのか判断が難しい。
- 建物診断を同じ施工業者が行なった場合、工事自体の必要性にも疑問が残る。
メリット
- 管理組合の予算と要望を鑑みての細やかな設計内容にできる。
- 適正な工事費用と条件で施工会社を選定でき、技術力工事費会社信用度等の査定が可能。
- 工事が適正に行われているカ精査できる。
- 第三者を入れることにより、全組合員に対して透明性をアピールし、合意形成をスムーズにできる。
デメリット
- 工事費の他に設計監理費が発生する。
- 設計コンサルタントと施工会社の間に不適切な関係が生じることがある。
- 見積り参加の施工会社間にも談合屑ラわれるこがありうる。
メリット
- 設計監理方式と比較し、調査・設計費用が抑えられる。
- 基本計画書を作成するので、管理組合の要望は反映される。
- 概算となるが予算管理は可能。
- 工事計画書を作成し、それに則って施工会社3社程度から見積りを取得し、コンサルタントが精査比較・解説を行うため、比較が容易となる。
- 施工会社決定後に工事監理契約を交わすため、コンサルタントと施工会社間に不適切な関係が生じる隙がない。
- 見積り者(施工会社)に提案もさせるため、設計監理方式より負担がスきくなり、施工会社間の不適切な関係を排除できる。
- 別途工事監理契約をすることで、工事の品質が確保される。
デメリット
- 設計監理方式と比較すると、理事には能動的な姿勢が求められる。
- 数量積算は見責り者(施工会社)に任せるため、計画段階での予算は概算提示となる。
